龙地产”）出资组建的外商独资企业，经上海市商务委员会沪商外资批〔2010〕296 号文件批

　　准设立，由上海市人民于 2010 年 2 月颁发商外资沪独资字〔2010〕334 号《中华人民国

　　外商投资企业批准证书》，于 2010 年 3 月取得上海市工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》。

　　历经宝龙地产多次注资，截至 2017 年末，上海宝龙实业注册资本 41.84 亿元，2018 年 3

　　月 9 日，上海宝龙实业更为现名。截至 2020 年 3 月末，公司注册资本 41.84 亿元，宝龙地产

　　截至 2020 年 3 月末，公司内设行政人事中心、财务管理中心、投资发展中心、成本控制中心、

　　计 25 个职能部门（见附件 1）；纳入合并范围主要子公司 140 家；拥有在职员工 10,210 人。

　　亿元，其中归属于母公司所有者权益 351.09 亿元。2019 年，公司实现营业收入 248.46 亿元，净

　　利润 67.21 亿元，其中，归属于母公司所有者的净利润 33.63 亿元；经营活动产生的现金流量净额

　　446.18 亿元，其中归属于母公司所有者权益 353.48 亿元。2020 年 1－3 月，公司实现营业收入 38.13

　　亿元，净利润 6.05 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润 3.60 亿元；经营活动产生的现金流量

　　公司注册地址：上海市闵行区七莘 1855 号第 1 幢 4 层 02 室；代表人：许健康。

　　经中国证监会“证监许可〔2018〕613 号”文件核准，公司可在中国境内公开发行不超过 30

　　亿元（含 30 亿元）公司债券。本次债券名称为“上海宝龙实业发展（集团）有限公司 2018 年公

　　开发行住房租赁专项公司债券”。本次债券规模为不超过人民币 30 亿元（含 30 亿元），采用分期

　　发行方式。本期债券名称为“上海宝龙实业发展（集团）有限公司 2020 年公开发行住房租赁专项

　　公司债券（第二期）”（以下简称“本期债券”），本期债券发行规模不超过 10.00 亿元（含 10.00

　　亿元）。本期债券期限为 3 年期，附第 2 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。本期

　　注：上表中“拟用于住房租赁部分投资规模”包含地价款和建安成本，本期债券中拟使用募集资金已剔除地价款，

　　宝龙地产于 2017 年 7 月 4 日出具承诺函，对收购本次债券的相关事宜做出不可撤销的承诺，其主

　　的影响，房地产投资增速在 2017 年后均保持高位，但 2019 年二季度后投资虽在高位但已呈现下

　　降趋势。受新冠疫情影响，2020 年 1－3 月房地产投资增速下滑明显，但在复工基础上下降幅度

　　地产开发投资 102,580.61 亿元，同比增长 6.88%，增速较上年上升 5.88 个百分点；2017 年，我国

　　房地产开发投资 109,798.53 亿元，同比增长 7.04%，受密集调控政策影响，增速较上年微增 0.16

　　个百分点，整体投资热情仍旧较高。2018 年，全国房地产开发投资 120,263.51 亿元，同比增长 9.50%，

　　增速较前 11 个月回落 0.20 个百分点，但仍高于 2017 年水平，在土地购置费和补库存驱动的新开

　　工高增长下继续维持在高位。2019 年，全国房地产开发投资 132,194.26 亿元，同比增长 9.90%，

　　增速较上年上升 0.40 个百分点，总体仍维持高位，但从 2019 年 4 月开始已连续 8 个月下降，主

　　要系土地购置费进一步降速所致。2020 年 1－3 月，全国房地产开发投资 21,962.61 亿元，同比下

　　降 7.70%，受新冠疫情影响，出现近 20 年的首次负增长；但下降幅度较前两月收窄 8.60 个百分点，

　　图 2 2016－2019 年及 2020 年 1－3 月全国房地产开发投资情况（单位：亿元、%）

　　产市场面临较大挑战。其中2019年商业营业用房和办公楼投资增速分别为-6.70%和2.80%，增速明

　　显回落；办公楼销售面积同比下降14.68%，商业营业用房销售面积同比下降15.02%，需求端下降

　　根据中指数据统计的全国 300 城市土地市场数据，2017 年，全国 300 个城市土地成交面积

　　95,036 万平方米，同比增长 8%；土地出让金总额为 40,623 亿元，同比增长 38%。其中，住宅用

　　地成交面积 35,433 万平方米，同比增长 24%；商办类用地成交土地面积 10,225 万平方米，同比减

　　少 10%。分城市来看，2017 年，一线城市土地供应持续放量，成交量及出让金随之上涨，但受调

　　2018 年，土地供应量继续上扬，全国 300 个城市土地供应量 128,440 万平方米，同比增长 20%；

　　土地成交面积 105,492 万平方米，同比增长 14%。其中，住宅用地成交面积 38,931 万平方米，同

　　比增长 10%；土地出让金总额为 41,773 亿元，同比微增 2%；整体成交楼面均价及溢价率均有所

　　2019 年，全国 300 个城市土地供给同比微增、成交同比微降，但受益于二城市土地市场交易

　　地出让金总额和楼面均价分别同比增长 28%和 18%，溢价率较上年同期增加 1 个百分点；三四线

　　2020 年 1－3 月受新冠疫情影响，全国 300 个城市土地供求均出现下滑，整体土地出让金减

　　求量走低，但土地出让金和楼面均价同比增长 42%和 31%，主要来自于昌平区、海淀区、大

　　表 2 2017－2019 年及 2020 年 1－3 月全国 300 个城市土地交易情况（单位：万平方米、%、亿元、元/平方米）

　　同比 下降 14 个百分点 下降 16 个百分点 下降 0.02 个百分点 下降 1 个百分点

　　产开发企业整体融资延续趋紧的政策方向。2020 年 1－3 月，房企在销售下滑和融资不放松

　　位资金156,052.62亿元，同比增长8.20%，增速较上年同期下降7.00个百分点。其中，国内贷款

　　元，同比增长3.50%；其他资金79,770.46亿元，同比增长8.60%。在其他资金中，定金及预收款

　　2018年，房地产开发企业到位资金165,962.89亿元，同比增长6.40%。其中，国内贷款同比下

　　9.70%，主要系房地产开发企业发债及资产证券化规模增长所致；其他资金同比增长7.84%，主要

　　产开发企业到位资金178,608.59亿元，同比增长7.60%，增速较上年提高1.20个百分点。其中国内

　　贷款资金同比增长5.10%，自2019年8月以来继续回落，在融资监管趋严预期下增速有收窄迹象；

　　自筹资金同比增长4.20%，继续低位运行；定金及预收款和个人按揭贷款分别同比增长10.70%和

　　的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。预计2020年房企融资很难出现大幅松动。2020年1

　　－3月，房地产开发企业到位资金47,004.00亿元，同比下降13.80%，主要资金来源渠道均同比下滑，

　　2017 年，商品房销售增速有所放缓，全国商品房销售面积 169,407.82 万平方米，同比增长

　　表现较好。其中，住宅销售面积增长 5.30%，办公楼销售面积增长 24.30%，商业营业用房销售面

　　积增长 18.70%；住宅销售额增长 11.30%，办公楼销售额增长 17.50%，商业营业用房销售额增长

　　25.30%。从供应来看，2017 年房地产开发企业房屋施工面积 781,483.73 万平方米，同比增长 3.00%；

　　房屋竣工面积 101,486.41 万平方米，同比减少 4.40%；商品房待售面积 58,923.00 万平方米，同比

　　减少 15.30%，其中住宅待售面积同比减 25.10%，办公楼待售面积同比增加 0.90%，商业营业用房

　　额同比增速处于 2015 年 6 月以来的相对较低位。2018 年，全国房地产销售面积 171,654.36 万平

　　方米，同比增长 1.30%，增速较上年下滑 6.40 个百分点；全国房地产销售金额 149,972.74 亿元，

　　同比增长 12.20%，增速较上年下滑 1.50 个百分点。2018 年，房地产开发企业房屋施工面积

　　品房待售面积 52,414 万平方米，较 2017 年末减少 11.05%。分城市来看，一线城市商品房销售成

　　徊，2018 年末增速为-0.01%；三线城市虽整体呈下降趋势但仍表现最佳，维持 2%左右增速，主

　　2019 年，全国房地产销售面积 171,557.87 万平方米，同比下降 0.1%，较上年下降 1.4 个百分

　　点，2018 年销售面积的历史高点基数效应导致 2019 年销售增速呈微幅负增长；全国房地产销售

　　金额 159,725.12 亿元，同比增长 6.50%，增速较上年同期回落 5.70 个百分点，销售额在售价逐渐

　　走高的基础上，仍保持一定增长。2019 年，房地产开发企业房屋施工面积 893,820.89 万平方米，

　　同比增长 8.70%，增速较上年增长 3.50 个百分点，主要系房企为加快资金回笼，加快施工速度所

　　致；房屋竣工面积 95,941.53 万平方米，同比增长 2.60%。总体看，2019 年房地产市场销售下行压

　　2020 年 1－3 月，在疫情影响下，全国房地产销售面积同比下降 26.30%、销售金额同比下降

　　虽有上涨但增速逐步回落。2020 年 1－3 月，一线城市价格相对平稳，二线及三线城市价格小幅

　　初的 21.37%大幅下降至年末的 1.43%，二线城市同比增速从年初的 18.27%下降至年末的 7.70%，

　　2018 年末，百城住宅价格指数中一线%、二线%、三线%，一、二、三线城市百城住宅价格指数增速均有所放缓。

　　2019 年，百城住宅价格指数上涨 3.34%，涨幅较上年同期收窄 1.75 个百分点，百城住宅价格

　　指数同比增速自 2017 年 3 月以来继续收窄。其中，一线城市住宅价格指数增速自 2018 年末触底

　　回升，2019 年末价格上涨 0.71%，较上年同期扩大 0.31 个百分点；二、三线城市住宅价格指数增

　　2020 年 3 月，百城住宅价格指数上涨 2.95%，增幅较上年同期下降 1.48 个百分点，保持收窄

　　图 5 2015－2019 年及 2020 年 1－3 月全国百城住宅销售价格指数同比变化情况（单位：%）

　　2017 年，房地产市场集中度继续提高，前 10 名和前 20 名房地产开发企业销售额占比分别为

　　售面积分别为 15.38%和 20.03%，分别较上年提高 2.84 和 3.82 个百分点，从侧面反映出优质城市

　　资源不断向大型房地产开发企业倾斜的态势。2018 年，前 10 名和前 20 名房地产开发企业销售额

　　25.74%，集中度继续提升。2019 年，前 10 名和前 20 名房地产开发企业销售额占比均较 2018 年

　　表 3 2017－2019 年前 10 名与前 20 名房地产开发企业销售额和销售面积占比情况（单位：%）

　　集中，龙头企业在竞争中占据明显优势。据 CRIC 统计的 2019 年房地产开发企业销售额情况，碧

　　桂园、万科地产、中国恒大和融创中国全口径销售额均步入 5,000 亿元，其中碧桂园销售额超过

　　7,000 亿元；保利发展、绿地控股、中海地产迈入 3,000 亿元门槛；新城控股、世茂房地产、华润

　　置地、龙湖集团、招商蛇口、阳光城、金地集团、旭辉集团进入 2,000 亿元阵营，另有 19 家房地

　　2017 年 3 月 2017 年 3 月以来，全国一线 个城市陆续颁布新一轮房地产市场调控

　　2018年12月18日，菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区和促进房地产

　　建设委员会发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，指出“2017年3月30日前（含当

　　转让”。2018年12月，中央经济工作会议提出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，房子

　　刺激经济的手段”。银保监会接连在2019年5月和8月下发相应文件，对房地产融资进行控制；2019

　　2020年2月16日，财政部部长在《积极的财政政策要大力提质增效》一文中称，“房住不炒”

　　区等工作，推动完善基本住房保障体系。2020年2月21日，人民银行召开2020年金融市场工作

　　高企。但 2016 年 10 月份以来相关主管机构从银行理财资金、信托、公司债以及私募基金四个方

　　营实体。宝龙地产自 2003 年起专注开发运营综合性商业地产项目，是中国首家在港上市的商业地

　　福建、江苏、山东、河南、安徽、浙江等省（市），项目主要布局于长三角区域。2018－2020 年，

　　开发企业 500 强”名单中均位居第 38 名，在“商业地产综合实力 50 强”中分别位居第 7 名、第

　　6 名和第 6 名。宝龙地产连续 9 年获国务院发展研究中心企业研究所、大学房地产研究所和

　　中国指数研究院颁发的“中国商业地产公司品牌价值 TOP10”荣誉。截至 2019 年末，宝龙地产在

　　公司现有董事 3 人、监事 1 人、高级管理人员 7 人（1 人董事兼任），公司核心管理团队从

　　EMBA 学位，许华芳先生于 2003 年进入宝龙地产工作，历任副总经理、总经理、副总裁、执行

　　截至 2020 年 3 月末，公司员工 10,210 人。从岗位结构来看，其中管理类人员占 5.65%，工程

　　类人员占 15.05%，销售类人员占 10.61%，财务类人员占 8.98%，其他人员占 59.71%。从学历水

　　平看，大学本科及以上学历占 63.75%，大学专科学历占 24.21%，大专及以下学历占 12.04%。

　　委派。董事任期 3 年，任期届满，经股东继续委派可连任。首届董事长由股东委派，任期 3 年。

　　监事任期每届 3 年，任期届满，可连选连任。董事长为公司代表人，任期 3 年，由股东任命

　　上海/外省区域中心等管理模块，在几大管理模块下分设了相应的管理部门，共计 25 个职能部门。

　　能够为公司带来稳定的现金流入。2017－2019 年，公司营业收入分别为 145.70 亿元、170.17 亿元

　　和 248.46 亿元，年均复合增长 30.59%，主要系随着前期销售逐步竣工交付，房地产结转规模增加

　　在 83%以上。2017－2019 年，公司出售物业收入逐年增长，年均复合增长 26.88%；随着公司自

　　持物业开业数量增加及运营逐步成熟，租金收入稳步增长，年均复合增长 15.20%；酒店收入波动

　　增长，其中 2018 年增长主要系纳入酒店数量的增加，整体业绩增长所致，2019 年下降主要系部

　　一级开发业务；2019 年公司土地一级开发收入同比增长 54.41%，主要系随着开发进度推进，根据

　　利率水平影响较大。2017－2019 年，公司出售物业业务毛利率保持在 37%左右，较为稳定。出租

　　升。2019 年，土地一级开发毛利率同比增长 8.56 个百分点，主要系当年新增项目处置收益所致。

　　公司其他收入毛利率波动较大，其中 2019 年下降较大主要系当年收入构成中毛利率较低的结余材

　　料销售收入占比增加所致。综上，2017－2019 年，公司整体毛利率波动下降，但仍处于较高水平。

　　2020 年 1－3 月，公司实现营业收入 38.13 亿元，同比下降 4.95%，主要系受新冠疫情影响，

　　公司地产销售结转收入及酒店收入下降所致。其中出售物业收入 34.30 亿元，同比下降 3.79%。从

　　毛利率水平来看，2020 年 1－3 月，公司综合毛利率 40.58%，较 2019 年毛利率小幅提升。

　　宝龙置地发展有限公司（以下简称“宝龙置地”），新增加土地建筑面积 573.67 万平方米（权益建

　　筑面积 366.42 万平方米），主要通过招拍挂和收并购方式取得。2019 年，公司继续保持较大的土

　　地投资力度，新增土地建筑面积 648.23 万平方米（权益建筑面积 353.79 万平方米），同比增长

　　13.00%。2017－2019 年，公司获取土地主要位于长三角区域，楼面均价随着区域不同及土拍市场

　　2020 年 1－3 月，公司新增加土地建筑面积 110.63 万平方米，总地价 48.66 亿元。

　　表 7 2017－2019 年及 2020 年 1－3 月公司土地购置情况（单位：万平方米、亿元、元/平方米）

　　注：1．楼面价为购地支出/总建筑面积；2．上表中规划建筑面积不包括地下及停车位。3．上表新增土地储

　　截至 2020 年 3 月末，公司全口径土地储备规划建筑面积22,833.07 万平方米（权益建筑面积

　　1,732.83 万平方米），土地储备规模尚可。从土地储备区域分布看，78.51%位于长三角地区；从城

　　占 54.08%；在三四线城市土地储备建筑面积占 44.21%。公司土地储备部分分布在三四线城市，

　　2018 年开始，公司住宅项目采取“369”开发模式，即“3 个月内动工、6 个月内开盘、9 个

　　从并表项目开发数据看，2017－2019 年，公司新开工面积逐年快速增长，其中 2018 年大幅

　　增加主要系受宝龙置地纳入合并范围，及 2018 年获取土储增加，公司加快开发所致；随着前期开

　　工项目逐步施工，公司竣工面积逐年增长。综上，公司 2019 年末在建面积 1,001.68 万平方米，保

　　2020 年 1－3 月，公司新开工面积 121.62 万平方米，保持较大的开度；竣工面积 54.57

　　表 9 2017－2019 年及 2020 年 1－3 月公司房地产开发数据（单位：万平方米）

　　从公司在建项目看，截至 2020 年 3 月末，公司全口径在建项目预计总投资 2,215.03 亿元，已

　　累计完成投资 1,329.61 亿元，尚需投资额 899.88 亿元，尚需投资规模较大；同时考虑到公司每年

　　2017－2019 年，公司协议销售面积快速增长，其中 2018 年随着宝龙置地资产注入，在合并

　　范围扩大及公司加快周转力度因素驱动下，当年销售面积同比增长 2.38 倍；2019 年，公司销售面

　　积进一步扩大，同比增长 40.58%。公司销售均价受销售项目区位差异及市场景气度影响逐年上升，

　　2018 年由于并入宝龙置地的项目中部分售价相对较高，当期销售均价大幅增长至 1.45 万元/平方

　　米。综上，近三年公司协议销售金额逐年大幅增长。2019 年，公司销售回款率为 85%，回款情况

　　面积和收入均较快增长，其中 2018 年公司结转面积和结转收入显著增长，主要系合并范围扩大，

　　2020 年 1－3 月，公司实现销售面积和销售金额分别为 52.10 万平方米和 80.16 亿元，同比分

　　从公司待售项目情况来看，截至 2020 年 3 月末，公司全口径在建项目规划可售面积 2,147.17

　　万平方米，已销售面积 826.98 万平方米，剩余规划可售面积 1,320.19 万平方米，其中 2020 年总

　　可售面积为 774.80 万平方米，2020 年计划推盘面积为 491.45 万平方米。公司待售面积中约 54%

　　不确定性；同时公司 2019 年末存货中已完工开发产品 111.92 亿元，主要为待售的车库、办公楼

　　和商铺等，去化相对较慢。此外，公司在海口储备项目剩余可售面积 165.11 万平方米，规模较大，

　　年末，公司投资性房地产增值率 71.18%，增值率较高。2017－2019 年，公司自持物业可出租面积、

　　平均租费上升较快主要系上海及长三角区域其他城市商场陆续开业所致。2020 年 1－3 月，公司

　　场商户 2020 年 1 月 25 日至 2020 年 3 月 31 日租金进行减半征收，3 月复工以来，商场客流逐步

　　表 12 2017－2019 年公司自持物业主要经营指标（单位：万平方米、%、元/平方米·月）

　　截至 2020 年 3 月末，公司已运营酒店中有 8 家国际品牌酒店及 7 家自创品牌连锁酒店，可以

　　满足不同档次的市场需求。2017－2019 年，公司酒店平均客房单价波动增长，其中 2019 年同比

　　对较高；受近年新开业酒店培育期影响，入住率有所下降，但近三年均保持在 80%以上。2020 年

　　1－3 月，公司酒店收入 0.48 亿元，同比下降 62.50%，入住率大幅下滑至 36%，主要系受新冠疫

　　2017－2019 年，公司流动资产周转率分别为 0.43 次、0.32 次和 0.31 次，逐年下降，主要系

　　近年新增土地储备增加所致；总资产周转率分别为 0.20 次、0.17 次和 0.18 次，存货周转率分别为

　　0.48 次、0.33 次和 0.35 次，均波动下降，其中 2018 年下降幅度较大主要系合并范围扩大及拿地

　　股东宝龙地产（维京）控股有限公司（以下简称“宝龙地产维京”）发行 32.17 万股新股，用于置

　　换宝龙地产维京所持有的宝龙（维京）IV 有限公司 82%的股权。本次子公司资产置换前，公司持

　　有骏通发展 100%的股权，宝龙地产维京持有宝龙（维京）IV 有限公司 82%的股权；本次子公司

　　发展 39%的股权；同时，骏通发展持有宝龙（维京）IV 有限公司 82%的股权，宝龙（维京）IV

　　截至 2019 年末，公司存货中已完工开发产品 111.92 亿元，主要为待售的车库、办公楼和商

　　截至 2019 年末，公司投资性房地产增值率 71.18%，增值率较高，公允价值存在一定波动性；

　　公司提供的 2017－2019 年度合并报表经上会会计师事务所（特殊普通合伙）审计，均出具了

　　标准无保留审计意见的审计结论。公司 2020 年 1－3 月财务数据未经审计。公司财务报表根据《企

　　子公司 14 家，同一控制下合并增加子公司 1 家，新设立子公司 39 家，减少子公司 1 家；2019 年，

　　公司增加子公司 43 家，减少子公司 10 家。公司合并范围变化较大，为可比性，本报告 2017

　　亿元，其中归属于母公司所有者权益 351.09 亿元。2019 年，公司实现营业收入 248.46 亿元，净

　　利润 67.21 亿元，其中，归属于母公司所有者的净利润 33.63 亿元；经营活动产生的现金流量净额

　　446.18 亿元，其中归属于母公司所有者权益 353.48 亿元。2020 年 1－3 月，公司实现营业收入 38.13

　　亿元，净利润 6.05 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润 3.60 亿元；经营活动产生的现金流量

　　2017－2019年，公司流动资产逐年快速增长，年均复合增长52.80%。截至2019年末，公司流

　　动资产929.34亿元，较年初增长39.64%，主要系其他应收款和预付款项增长所致。截至2019年末，

　　2017－2019年，公司货币资金逐年增长，年均复合增长32.57%。截至2019年末，公司货币资

　　金170.09亿元，较年初增长11.99%，主要系销售回款及融资净额增加所致。截至2019年末，公司

　　货币资金中银行存款占90.62%，其中受限货币资金15.96亿元，占比为9.38%，主要为内保外贷信

　　2017－2019年，公司预付款项波动增长，年复合增长34.99%。截至2019年末，公司预付款项

　　2017－2019年，公司其他应收款逐年快速增长，年复合增长140.29%。截至2019年末，公司其

　　他应收款204.67亿元，较年初增长241.01%，主要系合作项目增加，往来款增加所致。公司其他应

　　2017－2019年，公司存货规模逐年增长，年均复合增长47.64%。截至2019年末，公司存货454.31

　　亿元，较年初增长9.12%，主要系公司在建项目陆续投资所致。公司存货中在建开发产品占75.36%、

　　至2019年末，公司受限存货账面价值264.26亿元，占比为58.17%，受限规模较大。公司开发项目

　　2017－2019 年，公司非流动资产在投资性房地产增长带动下逐年增加，年均复合增长 13.53%。

　　截至 2019 年末，公司非流动资产合计 591.06 亿元，较年初增长 15.09%，主要以长期股权投资（占

　　年增长，年均复合增长 43.15%。截至 2019 年末，公司长期股权投资账面价值 39.88 亿元，较年初

　　大幅增长 98.37%，主要系新增合营、联营项目所致。2019 年，公司长期股权投资权益法下确认投

　　增长，年均复合增长 14.84%。截至 2019 年末，公司投资性房地产账面价值 491.72 亿元，较年初

　　增长 12.50%，主要系在建自持物业投入增加以及评估增值所致。截至 2019 年末，公司投资性房

　　地产成本 287.25 亿元，评估增值 204.48 亿元，整体增值率 71.18%，增值率较高；公司投资性房

　　截至 2019 年末，公司受限资产 546.20 亿元，占资产总额 35.92%，主要为存货和投资性房地

　　截至 2020 年 3 月末，公司资产总额 1,527.02 亿元，较年初增长 0.44%，资产结构较年初变化

　　2017－2019 年，公司负债总额持续增长，年均复合增长 44.91%。截至 2019 年末，公司负债

　　合计 1,079.07 亿元，较年初增长 34.55%，主要系流动负债增加所致。其中流动负债占 69.50%，

　　2017－2019 年，公司流动负债逐年快速增长，年均复合增长 59.03%。截至 2019 年末，公司

　　流动负债 749.99 亿元，较年初增长 47.54%，主要系预收款项和其他应付款增加所致。公司流动负

　　长 30.70%。截至 2019 年末，公司应付账款账面价值 128.89 亿元，较年初增长 28.66%，主要系在

　　2017－2019 年，公司预收款项逐年快速增长，年均复合增长 145.48%。截至 2019 年末，公司

　　2017－2019 年，公司其他应付款波动增长，年均复合增长 54.78%。截至 2019 年末，公司其

　　他应付款 217.58 亿元，较年初大幅增长 144.95%，主要系随着合作项目增加，公司与合作方往来

　　2017－2019 年，公司一年内到期的非流动负债逐年增长，年均复合增长 31.91%。截至 2019

　　年末，公司一年内到期的非流动负债 64.87 亿元，较年初增长 14.85%，主要系于一年内到期的公

　　2017－2019 年，公司非流动负债规模逐年增加，年均复合增长 23.05%。截至 2019 年末，公

　　司非流动负债合计 329.07 亿元，较年初增长 12.06%，主要系长期借款及应付债券均增长所致。公

　　司非流动负债由长期借款（占 60.49%）、应付债券（占 20.88%）和递延所得税负债（占 18.63%）

　　2017－2019 年，公司全部债务规模快速增长，年均复合增长 28.56%，主要系长期借款和公司

　　债券增加所致。截至 2019 年末，公司全部债务合计 351.12 亿元，较年初增长 14.71%，其中短期

　　债务占 23.74%、长期债务占 76.26%，以长期债务为主。近三年，随着公司规模扩张较快，对融

　　别为 33.47%、38.38%和 37.76%。总体看，公司债务规模随着整体开发规模扩大而增加，但债务

　　截至 2020 年 3 月末，公司负债合计 1,080.84 亿元，较年初增长 0.16%，负债结构较年初变化

　　不大。截至 2020 年 3 月末，公司全部债务合计 387.50 亿元，较年初增长 10.36%，债务结构仍以

　　长期债务（占 75.05%）为主。截至 2020 年 3 月末，公司资产负债率 70.78%，较年初下降 0.19 个

　　百分点；全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为 46.48%和 39.46%，分别较年初上升

　　2.17 个百分点和上升 1.70 个百分点，债务负担仍在合理范围内。截至 2020 年 3 月末，公司永续

　　债余额仍为 5.00 亿元，规模不大。从公司债务期限分布情况看，公司 2020 年和 2021 年存在一定

　　2017－2019年，公司所有者权益逐年增长，年均复合增长13.48%，主要系利润滚存和合作开

　　发项目增加带来的少数股东权益增加所致。截至2019年末，公司所有者权益合计441.34亿元，较

　　年初增长17.04%，其中归属于母公司的所有者权益351.09亿元（占79.55%）。归属于母公司所有者

　　权益中，实收资本占11.92%，资本公积占5.42%，其他权益工具（永续债）占1.42%，盈余公积占

　　0.60%，未分配利润占80.64%。公司所有者权益中未分配利润占比较大，所有者权益稳定性偏弱。

　　截至2020年3月末，公司所有者权益合计446.18亿元，较年初增长1.10%，所有者权益构成较

　　长 30.59%，主要系房地产业务结转规模扩大所致。同期，公司营业成本与营业收入增长趋势一致，

　　和 91.10 亿元，其中 2018 年营业利润同比下降 10.93%，主要系合并范围扩大费用上升和公允价值

　　变动收益减少所致。近三年，公司净利润分别为 49.40 亿元、38.43 亿元和 67.21 亿元。

　　从期间费用来看，2017－2019 年，公司费用总额持续增长，年均复合增长 45.91%。2019 年，

　　公司费用总额 25.64 亿元，同比增长 24.60%，主要系销售费用和管理费用增加所致。其中销售费

　　用均逐年增长，年均复合增长分别为 45.82%和 32.78%，主要系随着公司规模扩大，营销支出和

　　管理人员薪酬增加所致；公司财务费用分别为 0.15 亿元、2.44 亿元和 2.78 亿元，其中，2018 年

　　同比大幅增长 15.19 倍，主要系合并范围扩大，债务规模增加较多，利息支出增加，同时当年产

　　生汇兑损失所致，2019 年财务费用同比增长 14.24%，主要系债务增加，利息支出增加所致。

　　从利润构成来看，2017－2019 年，公司公允价值变动收益分别为 29.11 亿元、24.52 亿元和

　　24.53 亿元，占当年营业利润比重分别为 45.29%、42.83%和 26.92%，占比持续下降，但营业利润

　　对投资性房地产的评估增值仍有较大依赖。2017－2019 年，公司投资收益分别为 0.62 亿元、0.35

　　亿元和 11.81 亿元，其中 2019 年大幅增长主要系处置长期股权投资（投资收益为 7.94 亿元）及联

　　营、合营企业实现盈利所致；公司 2019 年投资收益对利润有一定贡献，但处置长期股权投资部分

　　业利润变化趋势一致；总资产报酬率分别为 8.93%、5.76%和 6.99%，总资本收益率分别为 10.46%、

　　2020年1－3月，公司实现营业收入38.13亿元，同比下降4.95%；净利润6.05亿元，同比增长

　　从经营活动来看，2017－2019 年，公司经营活动现金流入分别为 183.89 亿元、327.87 亿元和

　　424.97 亿元，年均复合增长 52.02%，主要系公司签约销售金额及往来款增加所致；经营活动现金

　　公司股东间、合联营企业发生的往来款。2017－2019 年，经营活动产生的现金流量净额分别为 24.32

　　从投资活动来看，2017－2019 年，公司投资活动现金流入分别为 14.94 亿元、27.19 亿元和

　　27.54 亿元，呈逐年增长态势，年均复合增长 35.77%，主要系从联合营企业收回资金及处置子公

　　司收到现金增加所致；其中收到其他与投资活动有关的现金分别为 13.78 亿元、23.61 亿元和 18.33

　　亿元，主要为联营、合营企业往来款。2017－2019 年，公司投资活动现金流出分别为 27.12 亿元、

　　73.71 亿元和 83.64 亿元，年均复合增长 75.61%，主要系自持物业拿地及投入增加、对联营、合营

　　企业投资增加所致。2017－2019 年，公司支付其他与投资活动有关的现金分别为 7.57 亿元、27.18

　　亿元和 36.56 亿元，主要系联营、合营企业往来款增加所致。2017－2019 年，投资活动产生的现

　　金流量净额分别为-12.18 亿元、-46.53 亿元和-56.10 亿元，净流出规模持续扩大。

　　从筹资活动来看，2017－2019 年，公司筹资活动现金流入分别为 108.29 亿元、170.39 亿元和

　　231.66 亿元，随着公司借款和发行债券规模增续增长；筹资活动现金流出分别为 104.79 亿元、

　　102.38 亿元和 211.13 亿元，波动增长，主要系债务规模变动所致。2017－2019 年，公司筹资

　　活动产生的现金流量净额分别为 3.50 亿元、68.02 亿元和 20.53 亿元，均为净流入状态。

　　2020 年 1－3 月，公司经营活动产生的现金流量净额-18.20 亿元，由上年同期净流入转为净流

　　出，主要系物业销售资金回笼减少所致；投资活动产生的现金流量净额-1.89 亿元；筹资活动产生

　　从短期偿债指标来看，2017－2019 年，公司流动比率分别为 1.34 倍、1.31 倍和 1.24 倍，逐

　　年下降，主要系预收款项增加所致；速动比率分别为 0.64 倍、0.49 倍和 0.63 倍，其中 2019 年末

　　较年初提升较多，主要系其他应收款大幅增加所致。2017－2019 年，公司现金短期债务比分别为

　　2.42 倍、2.13 倍和 2.05 倍，现金类资产对短期债务的保障程度较高。截至 2020 年 3 月末，公司

　　流动比率和速动比率分别为 1.28 倍和 0.60 倍，较年初变化不大；现金短期债务比下降至 1.61 倍，

　　亿元，主要来自利润总额的变动。2019 年，公司 EBITDA 主要由利润总额（占 93.10%）构成。

　　高；EBITDA 全部债务比分别为 0.32 倍、0.20 倍和 0.28 倍，对全部债务的覆盖程度尚可。整体看，

　　截至 2020 年 3 月末，公司对外余额 25.12 亿元，占期末公司净资产的 5.63%，被企

　　截至 2019 年末，公司共获得商业银行授信总额 656.50 亿元，尚未使用的授信额度为 398.80

　　月 3 日，公司未结清业务中无不良类和关注类信贷记录；已结清业务中，有 1 笔关注类记录，涉

　　及金额 3,500 万，该笔款项于 2011 年 3 月 4 日正常结清，形成关注主要系借款银行系统对公司报

　　截至 2019 年末，母公司资产总额为 347.40 亿元，较年初增长 5.52%，其中流动资产占比为

　　44.96%，非流动资产占比为 55.04%。从构成来看，主要包括其他应收款（占 41.20%）和长期股

　　截至 2019 年末，母公司负债总额为 147.91 亿元，较年初增长 10.18%，主要系应付债券增加

　　所致，其中流动负债占比为 53.54%，非流动负债占比为 46.46%。从构成来看，主要包括其他应

　　付款（占 20.51%）、一年内到期的非流动负债（占 24.17%）和应付债券（占 46.46%）。截至 2019

　　年末，母公司全部债务 116.18 亿元，较年初增长 60.22%。其中短期债务 47.45 亿元，长期债务 68.73

　　亿元。截至 2019 年末，母公司全部债务资本化比率为 36.80%，母公司债务负担较低，但短期债

　　截至 2019 年末，母公司所有者权益合计 199.49 亿元，较年初增长 2.31%。从构成来看，实收

　　损益方面，2019 年，母公司收入为 5.59 亿元，利润总额为 0.22 亿元。同期，投资收益为 0.92

　　现金流方面，2019 年，母公司经营活动产生的现金流量净额为 1.38 亿元，投资活动产生的现

　　截至 2020 年 3 月末，公司全部债务为 387.50 亿元，将永续债券（5.00 亿元）认定为长期债

　　务后的全部债务总额 392.50 亿元，本期拟发行债券规模为不超过 10.00 亿元（含 10.00 亿元），相

　　以 2020 年 3 月末的财务数据为基础，假设本期债券募集资金净额为 10.00 亿元，在其它因素

　　以 2019 年的相关财务数据为基础，公司 2019 年 EBITDA 为 96.74 亿元，为本期债券发行规

　　模 10.00 亿元的 9.67 倍；2019 年，公司经营活动产生的现金流入和经营活动现金流量净额分别为

　　总负债和总权益的93.57%、87.31%和113.43%；2019年，宝龙实业营业收入和净利润分别占宝龙

　　地产综合全面收益表中收入和年度利润的95.41%和111.68%。宝龙地产资产、收入和利润主要来自

　　注：1．本报告中数据不加特别注明均为合并口径。2．本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差

　　异，系四舍五入造成；除特别说明外，均指人民币。3．公司 2020 年 1－3 月财务数据未经审计，相关财务指

　　筹资活动前现金流量净额利息能力 筹资活动前现金流量净额/（资本化利息+计入财务费用的利息支出）

　　短期债务=短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债+应付票据+应付短期债券+一年内

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